05 апреля 2007
4350

Шевченко Н.В.: Роль финансовых инструментов при реализации национальных проектов

Развитие жилищного строительства является одной из важнейших задач региональных органов власти, поскольку это позволит увеличить налоговые поступления в бюджет и расширить налогооблагаемую базу, удовлетворить потребности населения в качественном, технологически и технически современном жилье, а главное - повысить качество и уровень жизни населения. Кроме того, жилищный сектор - одна из немногих отраслей народного хозяйства, имеющих сильный мультипликативный эффект. Развитие этого сектора обусловливает подъем сопряженных с ним отраслей: строительной, производства стройматериалов, деревообрабатывающей и т.д. При этом создаются новые рабочие места, целый слой работающих граждан получает возможность увеличить свои доходы, а, следовательно, и вкладывать сбережения в приобретение жилья. То есть данный сектор является не только "локомотивным", "тянущим" за собой развитие других сфер народного хозяйства, но и обладает свойством "самоподдержания".
В период рыночных преобразований темпы роста жилищного строительства в Белгородской области обеспечивались нацеленными на активизацию инвестиционной деятельности и привлечение достаточных кредитных ресурсов региональными программами "Жилище", "Свой дом" и "Жилищные сертификаты".
Приоритетным направлением в Белгородской области в рамках реализации национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" определено усадебное домостроение, доля которого в общем объеме вводимого жилья будет ежегодно увеличиваться и к 2010 году составит 85%. Поэтому, уже начиная с 2007 года, необходимо ежегодно строить не менее 8,0 тыс. домов общей площадью 1 млн. кв. м.
В 2005 году в эксплуатацию введено 830 тыс. м2 общей площади жилья (103% к уровню 2004 года), в том числе 486 тыс. м2- индивидуального жилья (126% к уровню 2004 года), из них при поддержке фонда ИЖС - 437 тыс. м2 (120% к уровню 2004 года). Рост индивидуального жилищ¬ного строительства за последние 3 года составил 37%.
В 2006 году программой предусмотрено ввести в эксплуатацию 916 тыс. кв. метров общей площади жилья, в том числе 730 тыс. кв. метров - индивидуального.
Для осуществления намеченного необходимо решить три основные задачи:
- предоставление земельных участков для индивиду¬ального жилищного строительства;
- инженерное обеспечение микрорайонов массовой индивидуальной застройки;
- финансово-кредитная поддержка застройщиков.
На сегодняшний день в собственность Белгородской ипотечной корпорации под индивидуальное жилищное строительство приобретено 12,7 тыс. га земли. На имеющихся земельных массивах, в целом по области, формируются более 80 новых микрорайонов индивидуальной жилой застройки, на которых расположены около 30 тысяч земельных участков.
В 2005 году более пяти тысяч застройщиков получили через ОАО "Белгородская ипотечная корпорация" участки во вновь выделенных семнадцати микрорайонах ИЖС, расположенных в Белгородском районе, городах Старый Оскол, Губкин, Шебекино, Строитель. Более 800 из них уже приступили к строительству собственных домов. В 2006 году планируется выделить такое же количество участков.
В десяти микрорайонах ИЖС Белгородского района, городов Старый Оскол и Губкин земельные участки общей площадью около 120 гектаров переданы корпоративным за¬стройщикам и будут осваиваться в 2006 году.
С целью оказания финансовой поддержки застройщикам в 2005 году создан областной кредитный потребительский кооператив граждан "Свой дом". Членами кооператива стали 1500 человек, из них 98% - работники бюджетной сферы и молодежь. Более 700 членов кооператива получили кредит и приступили к строительству собственного жилья. Всего в 2005 году Фондом и кооперативом "Свой дом" предоставлено займов на ИЖС в объеме 460 млн. рублей, в том числе: 200 млн. рублей через Фонд, 260 млн. рублей - кооперативом "Свой дом".
На жилищное строительство в 2005 году использовано 3,9 млрд. рублей, это 11% от общих инвестиций в основной капитал (в Воронежской области эта доля составила 22,5%, Курской - 11,8%, Липецкой -18,6%, Тамбовской - 25%).
В 2006 году практически в два раза возрос объем средств на финансовую поддержку населения для индивидуального жилищного строительства, предоставляемую Фондом ИЖС и кооперативом "Свой дом". Планируется выдача займов на сумму 800 млн. руб., в том числе: 350 млн. руб. - Фондом ИЖС и 450 млн. руб. - кооперативом.
В подпрограмме "Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой" решается одна из основных проблем, сдерживающих увеличение объемов жилищного строительства. Для этих целей в 2006 году из федерального бюджета запланировано выделить 14,2 млрд. руб. В Белгородской области активно ведется работа по инженерному обустройству микрорайонов массовой застройки индивидуального жилищного строительства. В 2005 году построено 906 км инженерных сетей стоимостью 766 млн. руб., в том числе:
-водоснабжение и водоотведение - 425 км (378 млн. рублей),
-электроснабжение - 353 км (294 млн. рублей),
-газоснабжение - 128 км (94 млн. рублей).
В 2006 году запланировано построить 1026 км инженерных сетей на сумму 995 млн. руб., в том числе:
-водоснабжение и водоотведение - 246 км (305 млн. рублей),
-электроснабжение - 579 км (520 млн. рублей),
-газоснабжение - 201 км (170 млн. рублей).
В подпрограмме "Модернизация объектов коммунальной инфраструктуры" осуществляется привлечение средств частных инвесторов с целью совершенствования коммунальной инфраструктуры населенных пунктов. Целью подпрограммы является повышение качества и надежности предоставления коммунальных услуг насе¬лению, улучшение экологической ситуации в регионах. Общий объем финансирования подпрограммы составляет 63,4 млрд. руб. В области износ отдельных очистных сооружений пре¬вышает 60%, более трети водопроводных и канализационных сооружений требуют полной замены. В 2006 году на строительство объектов водоснабжения и водоотведения из областного и местных бюджетов предусмотрено выделить 409,7 млн. руб.
В 2003-2005 гг. из средств областного и местных бюджетов на реализацию областной программы "Переселение граждан Белгородской области из ветхого и аварийного жилищного фонда в 2002-2010 годах" было направлено 83,4 млн. рублей, расселено 17 домов, приобретено 119 квартир общей площадью 4,5 тыс. кв. метров. На 2006 год из областных источников на ликвидацию ветхого и аварийного жилья запланировано 78,4 млн. рублей.
По областной программе "Реконструкция общежитий под благоустроенное жилье" с 1999 года по 2005 год в г. Белгороде расселено в новые квартиры 829 семей из 10 общежитий. Затраты составили более 350 млн. рублей, в том числе за счет: областного бюджета - 51,1 млн. рублей, местного бюджета - 131,4 млн. рублей, средств жильцов общежитий - 174,1 млн. рублей (50% сложившейся стоимости строительства жилья).
В настоящее время в рамках подпрограмм, входящих в федеральную целевую программу "Жилище" на 2002-2010 гг., обеспечиваются жильем за счет средств федерального бюджета 24 категории граждан, которые объединены в шесть групп:
-военнослужащие, увольняемые с военной службы, и приравненные к ним лица;
-граждане, уволенные с военной службы, и прирав¬ненные к ним лица;
-граждане Российской Федерации, подлежащие отсе¬лению с комплекса "Байконур";
-участники ликвидации последствий радиационных аварий и катастроф;
-вынужденные переселенцы;
-граждане, выезжающие (выехавшие) из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей.
На реализацию данной подпрограммы в федеральном бюджете предусмотрены в 2006 году денежные средства в объеме 20,9 млрд. рублей, в том числе 3,2 млрд. - для ветеранов и инвалидов.
В соответствии с подпрограммой "Государственные жилищные сертификаты" в области состоят на учете 1765 семей граждан, уволенных с военной службы в запас или отставку. В 2005 году из средств федерального бюджета на приобретение жилья указанной категории граждан выделено 109 сертификатов на сумму 74,8 млн. рублей.
В соответствии с подпрограммой "Обеспечение жильем участников ликвидации последствий радиационных аварий и катастроф" состоят на учете 499 участников ликвидации последствий радиационных аварий и катастроф. В 2005 году на приобретение жилья указанной категории граждан из федерального бюджета выделено 25 сертификатов на сумму 11,6 млн. рублей. На 2006 год на реализацию подпрограммы за счет федерального бюджета заявлено 120,0 млн. рублей.
В соответствии с реализацией Федерального закона "О жилищных субсидиях гражданам, выезжающим из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей" на территории области состоят на учете 234 семьи граждан, выезжающих (выехавших) из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей. В 2005 году на приобретение жилья указанной категории граждан из федерального бюджета выделено 2 сертификата на сумму 600,0 тыс. рублей.
Подпрограмма "Обеспечение жильем молодых семей" направлена на реализацию одного из приоритетных направлений в жилищной сфере, которое предполагает формиро¬вание системы оказания бюджетной поддержки молодым семьям при приобретении жилья. Для этих целей из федерального бюджета будет выделено 2,1 млрд. рублей.
В области по федеральной программе "Обеспечение жильем молодых семей" в 2003-2005 годах 293-м молодым семьям из средств федерального бюджета выдано субсидий на сумму 39 млн. рублей, в том числе в 2005 году - 123-м семьям на сумму 19 млн. рублей. Кроме того, по федеральной программе "Социальное развитие села до 2010 года" в 2005 году 97 семьям молодых специалистов из средств федерального бюджета выдано субсидий на сумму 13,5 млн. рублей.
В 2006 году в областном бюджете предусмотрены денежные средства в размере 100 млн. рублей на строительство и приобретение жилья молодым специалистам на селе.
По программе "Обеспечение жильем детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей" в 2004-2005 годах выделено 183 квартиры площадью 7,6 тыс. м2 стоимостью 56,2 млн. рублей, в том числе: за счет средств областного бюджета 170 квартир площадью 7,2 тыс. м2 стоимостью 50,5 млн. рублей.
В текущем году этой категории граждан предусмотрено выделить 83 квартиры площадью 3,3 тыс. м2 стоимостью 40,0 млн. рублей, из них 35,0 млн. рублей - за счет средств областного бюджета.
Развитие ипотечного жилищного кредитования предполагает увеличение объемов выдаваемых в год кредитов в 20 раз - с 20 до 415 млрд. рублей. За период 2006-2007 гг. 446 тыс. семей воспользуются ипотечными кредитами для улучшения жилищных условий, а за период 2006-2010 гг. - более 1,4 млн. семей.
Деятельность корпорации по ипотечному кредитованию населения нашей области характеризуется следующими показателями.
С момента начала деятельности ОАО "Белгородская ипотечная корпорация" (2004 год) по настоящее время заключено ипотечных договоров займа с 467 человеками на сумму 123 млн. 608 тыс. 481 рубль. В 2005 году был заключен 81 договор займа на сумму 31 млн. 788 тыс. 978 рублей.
Если принять во внимание, что ипотечная корпорация активно участвовала в реализации программы благотворительного марафона "Люби своих учителей", то с учетом этого было выдано 1055 ипотечных займов на сумму 191 млн. 210 тыс. 486 рублей.
ОАО "БИК" является областным оператором по оказанию государственной поддержки малообеспеченным гражданам области в виде субсидирования процентной ставки по ипотечным кредитам (займам). В настоящий момент в корпорации ежемесячно обслуживается около 1400 чело¬век. В 2006 году на эти цели в областном бюджете предусмотрены денежные средства в размере 21 млн. рублей.
Кроме того, по отдельным подпрограммам предусматривается участие застройщиков, банков, страховых компаний, коммунальных предприятий и других субъектов предпринимательской деятельности.
Для получения средств из федерального бюджета в 2006 году для участия в реализации подпрограмм Национального проекта Федеральному агентству по строительству и ЖКХ направлены бюджетные заявки на условиях 50%-ного софинансирования, в том числе:
- обеспечение жильем молодых семей - 100 млн. рублей;
- обеспечение земельных участков коммунальной ин¬фраструктурой - 200 млн. рублей;
- модернизация объектов коммунальной инфраструк¬туры - 200 млн. рублей.
Бюджетом области на 2006 год предусмотрено 50%-ное софинансирование указанных программ.
В настоящее время наиболее острыми проблемами в жилищной сфере в области выступают следующие:
- сокращение государственного финансирования жилищного строительства. Основным фактором, лимитирующим жилищное строительство, служит ограниченность финансовых ресурсов. Традиционные источники финансирования (бюджет, средства предприятий и организаций) существенно сократились, а новые источники (сбережения населения, средства частных инвесторов, финансово-кредитных учреждений) не компенсируют падения государственных инвестиций в развитие жилищного фонда. В связи с этим возникает необходимость ориентации существующих схем финансирования жилищного строительства на аккумуляцию всех возможных источников инвестирования, и в частности главного из них - средств населения.
- значительный рост цен на строительную продукцию, услуги и соответственно на жилье и падение платежеспособности населения. По нашим расчетам, при существующей стоимости жилья (18 - 20 тыс. руб. за кв. м), для средней белгородской семьи, состоящей из трех человек, со среднедушевыми денежными доходами 6689 рубля в месяц (в 2005г.), период накопления денежных ресурсов в целях приобретения новой однокомнатной квартиры составит 12 лет, а четырехкомнатной - более 30 лет.
Следовательно, оценка инвестиционных возможностей населения как основного потребителя на рынке жилья показывает, что подавляющая часть граждан России самостоятельно решить жилищную проблему не может. В этих условиях одной из актуальных задач становится развитие системы ипотечного кредитования и разработка других механизмов привлечения инвестиций в жилищное строительство.
Один из таких механизмов - система ссудо-сберегательных учреждений, основными из которых являются:
- строительные сберегательные кассы;
- ссудо-сберегательные кассы.
Строительно-сберегательные кассы - это банки, специализирующиеся на привлечении денежных средств физических лиц в строительные сберегательные вклады и предоставлении его вкладчикам кредитов для улучшения жилищных условий. Специфика строительной сберегательной кассы состоит в том, что покупатель жилья получает долгосрочный кредит не деньгами, а товаром, то есть конкретной квартирой. Таким образом, касса дает лишь рассрочку в оплате стоимости или товарный кредит. В 2003 г. на рассмотрение Государственной Думы РФ был внесен законопроект "О строительных сберегательных кассах". Однако по ряду объективных причин соответствующий закон до сих пор не принят.
Другой вид ссудо-сберегательных учреждений - ссудо-сберегательные кассы. В отличие от стройсберкасс они не используют получаемые от вкладчиков деньги для финансирования строительства конкретных объектов: то есть члены кассы не привязаны к приобретению только строящихся квартир. Они могут покупать квартиры на первичном и на вторичном рынке жилья по выбору.

Рисунок 1-Схема функционирования ссудо-сберегательной кассы

1. Ссудо-сберегательная касса (далее ССК) - общество, объединяющее вкладчиков.
2. Вкладчики ССК - физические лица, накапливающие средства в ссудо-сберегательной кассе и за счет этого обладающие правом на получение кредита по низким процентным ставкам.
3. Риэлтерская организация - организация, осуществляющая оформление квартиры в собственность покупателя и оказывающая сопутствующие услуги (продажу старой квартиры и т.п.).
4. Страховая организация - организация, обеспечивающая страхование приобретаемых квартир, утраты трудоспособности, а также жизни и здоровья вкладчика.
5. Агентство по оценке недвижимости - организация, осуществляющая независимую оценку объекта недвижимости.
6. Учредители ССК - юридические и физические лица.
7. Государственные органы - органы власти РФ или субъекта РФ, предоставляющие гарантии сохранности сбережений вкладчиков ССК и осуществляющие систематический контроль за ее деятельностью.
Возможно также привлечение застройщика - организации, которая ведет строительство жилого дома, где приобретает квартиру вкладчик ССК.
В ссудо-сберегательной схеме вкладчики проходят, как правило, три основных этапа участия: накопления сбережений, их распределения и собственно кредитования.
На этапе сбережений вкладчик заключает контракт с ССК на определенную сумму и ежемесячно вносит установленные в контракте суммы на свой счет. ССК начисляет проценты по вкладу, которые фиксируются на весь срок контракта и обычно бывают несколько ниже рыночных процентов. Государство выплачивает вкладчикам по договорам сбережений премию, если вкладчик выполняет все условия контракта по накоплению денежных средств. Размеры этой премии устанавливаются для каждого вкладчика в зависимости: от суммы и срока накопления, от категории доходной группы вкладчика, от количества его детей, стажа работы и других факторов. Премии выплачиваются за счет средств бюджета. В некоторых странах (Словакия, Чехия) их размеры достигают 25% по отношению к стоимости жилья.
Этап распределения наступает, когда накопленная сумма достигает 40-50% договорной суммы и выдержан минимальный срок накопления (обычно 3-5 лет). На этой стадии определяется очередность вкладчиков при распределении жилищных ссуд. Очередность зависит от меры участия данного вкладчика в общем портфеле ресурсов ССК.
На этапе кредитования вкладчик становится заемщиком. Устанавливается фиксированный процент за кредит - ниже рыночного процента, но выше размеров процентных ставок, выплачиваемых ССК по вкладам - жилищным сбережениям граждан. Погашение кредита производится равными долями по удобному для заемщика графику. Государство оказывает заемщику помощь в погашении ссуды и выплате процентов, предоставляя ему субсидии, устанавливая налоговые льготы
Таким образом, у заемщиков, находящихся на этапе накопления сбережений, право получения кредита возникает только после прохождения ими установленного ССК порогового значения суммы накоплений, как правило, равной половине суммы требуемого кредита. Процентные ставки кредита и банковский процент по накопительным вкладам могут устанавливаться самим ссудо-сберегательным учреждением автономно, причем по ставкам, которые могут быть независимыми от колебаний кредитно-финансового рынка.
Для обеспечения функционирования рассматриваемой схемы требуется комплексная государственная поддержка, включая правовое, лицензионное и финансовое регулирование деятельности ссудо-сберегательного учреждения, предоставление государственных гарантий и налоговых льгот.
Главным участником ССК является население, которое вкладывает денежные ресурсы в эти учреждения с целью улучшения жилищных условий. Для рядового вкладчика ссудо-сберегательные кассы по сравнению с американской моделью ипотечного кредитования обладают рядом преимуществ:
1. ССК - это замкнутая система и ее деятельность не зависит от ситуации на финансовом рынке и колебаний процентных ставок в банковской сфере.
2. Гражданам нет необходимости иметь высокие задекларированные доходы. Отсутствие необходимости требовать от будущего заемщика подтверждения платежеспособности позволит вовлечь в процесс инвестирования жилищного строительства значительные дополнительные средства в виде сбережений населения.
3. Простота оформления и получения ссуды.
4. Процентные ставки по ссуде в ССК, как правило, ниже ставок по ипотечным кредитам, что уменьшает нагрузку на семейные бюджеты.
5. Абсолютная прозрачность и открытость деятельности ССК. Эти организации не могут осуществлять никаких активных операций, кроме выдачи кредитов своим членам. Таким образом, в отличие от вкладчика коммерческого банка, вкладчик ССК точно знает, кто и на каких условиях пользуется его деньгами.
6. Наличие государственной премии, позволяющей вовлечь в ССК большую часть населения со средним уровнем достатка.
Однако данная схема имеет и свои недостатки:
- ссуда выдается только после накопления 50% стоимости жилья, в то время как при ипотечном кредитовании первоначальный взнос составляет 30%.
- размер привлекаемых в ССК средств ограничивается только объемами сбережений прямых вкладчиков, заинтересованных в получении жилищных кредитов; в этой схеме не учтена возможность привлечения сбережений другой, незаинтересованной в приобретении жилья, части населения и свободных финансовых ресурсов юридических лиц.
Вместе с тем в условиях отсутствия доступных для широких слоев населения России кредитов на приобретение жилья подобная система может стать еще одной формой привлечения инвестиций в жилищное строительство. Но на сегодняшний день эта модель ипотеки не получила требуемой государственной поддержки. До сих пор не принят законопроект "О строительных сберегательных кассах", регулирующий и регламентирующий процесс предварительного накопления средств на строительство и приобретение жилья. Несмотря на это, система жилищных сбережений в достаточной мере соответствует сложившимся в государстве политическим и макроэкономическим условиям, а также традициям, интересам и возможностям широких слоев населения и должна рассматриваться как одно из перспективных направлений развития региональной системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования. В связи с этим необходимо оказывать всемерную поддержку развитию системы жилищных ссудосбережений. При этом предполагается, что данная система может быть совмещена с большинством из существующих моделей ипотечного жилищного кредитования.
Развитие системы ссудо-сберегательных касс позволит:
- решить жилищную проблему значительной части населения области, а именно граждан со средними и выше среднего уровня доходами (более 30% желающих улучшить свои жилищные условия);
- привлечь значительные средства населения в жилищную сферу региона.
Кроме того, развитие строительного комплекса будет способствовать развитию смежных с ним отраслей экономики, увеличению числа рабочих мест и снижению социальной напряженности в обществе. В конечном итоге это может привести к повышению социально-экономического уровня жизни граждан, что является главной целью развития региона и страны в целом.

Шевченко Н.В.
аспирант ОРАГС

2007 г.
Рейтинг всех персональных страниц

Избранные публикации

Как стать нашим автором?
Прислать нам свою биографию или статью

Присылайте нам любой материал и, если он не содержит сведений запрещенных к публикации
в СМИ законом и соответствует политике нашего портала, он будет опубликован